Продам гектари: фермери і пайщики Харківщини готуються до відкриття ринку землі

«У мене немає 5 мільйонів євро»

Василь Акулов – представник середнього аграрного бізнесу Харківської області. Його приватне сільськогосподарське підприємство «Виселок» працює на Дворічанщині, основний вид діяльності – тваринництво. На фермі працює близько 100 людей. «Фактично все село», – каже аграрій.

У село – за біометрикою: у Старовірівці запускають видачу ID-паспортів

Господарство складає 1200 голів великої рогатої худоби, з них 450 голів – це дійне стадо. За словами Василя Акулова, щоб прогодувати одну умовну голову, потрібно засіяти близько 2 гектарів землі. Тож на корми фермер ще вирощує кукурудзу, силос, зернові тощо. Наразі земельний банк ПСП «Виселок» складає 5000 гектарів. Укладено договори оренди з близько 700 пайщиками.

До майбутнього відкриття ринку землі фермер ставиться з опаскою. Найбільше переймається, що може виникнути хаос із ціною на гектари.

Фото: Фейсбук/Василь Акулов

– Хотілося б, щоб між покупцем та продавцем було порозуміння. Нещодавно я отримав пропозицію купити гектар землі за 90 тисяч гривень. Проте за оцінками фахівців ціна землі на Харківщині має складати близько 33 тисяч гривень. Тож я та мої колеги остерігаємося цінового хаосу, який може виникнути після відкриття ринку землі, – розповідає Василь Акулов.

Відповідно до законодавства, орендар має право першочерговості у викупі землі. Однак, за словами пана Акулова, продавець може запросити дуже велику суму. І якщо аграрій не зможе заплатити такі кошти, то земля продаватиметься з аукціону. А це ризик втратити бізнес.

– Наразі, наприклад, у мене не стоїть питання збільшення земельного банку. Тут хоча б зберегти те, що є. У мене немає 5 мільйонів євро, щоб купити всю ту землю, яку зараз обробляю. І це ще за умови, якщо гектар землі коштуватиме близько 33 тисяч гривень, – наголошує аграрій. – Тож і надалі буду намагатися домовлятися про оренду. Купуватиму у виняткових випадках. Більшість аграріїв з мого кола спілкування так само віддають перевагу оренді.

До того ж Василь Акулов підкреслює, що всі договори оренди реєструє офіційно. Інакше можна потрапити в дуже неприємну історію.

– Деякі аграрії не реєструють офіційно договори оренди. Домовляються з пайщиками, а люди різні… Хтось може з кількох фермерів узяти орендну плату. А потім бігай, доводь, що це твій урожай. Тож ми постійно офіційно реєструємо договори оренди, – зазначає фермер.

Перед прийняттям головного земельного закону, що знімає мораторій з продажу землі, у публічному просторі доволі часто мусувалася теза, що агрохолдинги скуплять усю землю. Василь Акулов конкуренції з сільськогосподарськими гігантами не боїться. Каже, що такі великі підприємства повільніше приймають рішення, ніж середній бізнес, якщо виникають якісь проблеми. Та й оренду людям зазвичай меншу сплачують.

– Мені здається, що агрохолдинги, коли і для них відкриється ринок, не поспішатимуть викупляти землю. Більшість землі все одно залишатиметься в оренді, – припускає аграрій.

А от щодо дрібних фермерів, то він не впевнений, що їм стане легше. Наразі кредити для більшості з них є непідйомними.

– Переважна більшість дрібних аграріїв зараз працює по-чорному. Тож для них кредити – це тільки віддати банку гроші. Вони змушені свою продукцію продавати за нижчими цінами, ніж середній агробізнес, проте насіння та добрива закупляють за дещо вищими цінами, – переконаний Василь Акулов.

Фермер каже, що в разі необхідності може пожертвувати 100 головами ВРХ, щоб закрити якісь свої проблемні питання. Також його підприємство заробляє на компості.
– Ми займаємося тваринництвом і фактично заробляємо на компості. А тільки на м’ясі та молоці багато не заробиш, – зазначає аграрій з Дворічанщини.

Та попри складнощі, Василь Акулов погоджується, що відкриття ринку землі – це необхідний крок. Бо люди повинні мати право продажу своєї власності. Проте зазначає, що більшість селян навряд чи продаватиме поки землю, а от ті, що до міста переїхали, найімовірніше, так і зроблять.

 У тему

На думку професора Київської школи економіки, експерта із земельних питань Олега Нів’євського, відкриття земельного ринку має збільшити обсяги іпотеки та зменшити ставки за кредитами для підприємців. Сільськогосподарські ділянки стануть оптимальною заставою для банків.

Експерт наголосив, що відкриття ринку сприятиме розвитку малих і середніх агропідприємств. Вони зможуть витратити кредитні кошти на купівлю обладнання та заходи, що підвищать ефективність та прибутковість виробництва.

– Запускаючи ринок землі, критично важливо забезпечити малим фермерам доступ до фінансування та державної підтримки. Він допоможе малим сільгоспвиробникам створити конкуренцію середнім і великим господарствам у боротьбі за землю, а отже, буде найкращим запобіжником від надмірної концентрації землі в одних руках. Без належної підтримки малих сільгоспвиробників ми не матимемо повноцінного земельного ринку, – переконаний Олег Нів’євський.

Він зазначає, що подушкою безпеки в кредитуванні малого й середнього бізнесу стане Фонд часткового гарантування кредитів.

– Держава надасть підтримку фермерам, які володіють угіддями площею до 500 га, а відсоткові ставки за кредитами знизять. Банки охоче надаватимуть кредити, адже їх ризики зменшаться: у разі дефолту кредитора фонд відшкодує частину позики, – підкреслює фахівець.

За словами Нів’євського, останні 20 років усі законодавчі зміни були на користь великого та, меншою мірою, середнього агробізнесу. Більшість малих фермерів не могли скористатися кредитним ресурсом. Тож, на думку експерта із земельних питань, держпідтримка має бути більш спрямована саме на малих виробників.

Скільки за гектар

Скільки коштуватиме земля після відкриття ринку – питання наразі відкрите. Однак усі гравці сходяться на думці, що з часом ціна гектара тільки зростатиме. Наприклад, за оцінками аналітичної платформи EasyBusiness, через 10 років після запуску ринку землі її вартість зросте до 4,5 тисячі доларів за гектар.

– Наші розрахунки показують, що протягом наступних 10 років ціна на землю може зрости до 4−4,5 тисячі доларів за гектар порівняно з показником нормативної грошової оцінки, який становить у середньому 1− 1,2 тисячі доларів за гектар, – повідомляє експерт аналітичної платформи Дмитро Лівч.

За підрахунками AgroPolit.com (які базуються на інформації про нормативно-грошову оцінку сільгоспземлі за 2018– 2019 роки), наразі вартість гектара землі на Харківщині складає 32 237 гривень. А розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності складає 3437,6 гривні, розмір оренди за паї – 2494,7 гривні.

Наш наступний співрозмовник – пан Микола – свій пай на Вовчанщині здає в оренду агрохолдингу. Останнього разу за свої 1,7 гектара він отримав близько 3800 гривень орендної плати за рік. Чоловік уже давно проживає у Харкові, тож останнім часом усе частіше замислюється над продажем своєї ділянки.

– Восени мені терміново потрібні були гроші, тож почав цікавитися продажем землі. Наприкінці жовтня 2020 року я поспілкувався з представником агрохолдингу, що орендує мій пай. Він розповів, що зараз підприємство формує свій банк землі – орендує її на 49 років з подальшим правом викупу, коли з’явиться така можливість для юридичних осіб, – розповідає Микола.

Водночас в агрохолдингу повідомили, що для того, аби підприємство було зацікавлено в цій угоді, Миколі потрібно зібрати щонайменше п’ять пайщиків, які також хочуть продати свою землю. Покупець підкреслював, що бере на себе всі витрати щодо оформлення документів.

– Представник агрохолдингу зазначив, що наразі вже є кілька таких пропозицій від пайщиків. Проте восени був карантин, і нотаріуси не укладали угод. Тож вони запропонували прийти навесні. У фірмі повідомили, що навесні земля подорожчає. Наприкінці жовтня вони мені озвучували цифру у 2,4 тисячі доларів за гектар. А у квітні, за їх словами, гектар землі коштуватиме 2,6–2,8 тисячі доларів.

За словами Миколи, називаючи вартість землі, потенційний покупець відштовхувався від того, як вона задіяна та де розташована в господарстві. Тобто якщо у людини маленький клаптик землі десь на околиці і там бур’яни, то така земля коштуватиме недорого. Якщо ж пай розташований у центрі поля, то ціну можуть запропонувати значно вищу.

Принцип децентралізації

Принцип децентралізації присутній і в земельній реформі. Як зазначила перша заступниця голови ХОДА Тетяна Єгорова-Луценко, громади формувалися для того, щоб розвивати території, а розвиток сільського господарства в окремій громаді може стати її «економічним локомотивом».

– Право селян вільно розпоряджатися земельним майном та перехід земель у власність громад – це запорука збільшення доходів жителів та покращення інфраструктури сіл, – підкреслила Тетяна Єгорова-Луценко під час наради щодо реалізації земельної реформи.

Читайте також: Наталинська громада ризикує втратити більшу частину свого бюджету

А директор Департаменту агропромислового розвитку ХОДА Сергій Прокопченко переконаний, що земельна реформа відкриває нові можливості не тільки для громадян, а й місцевих бюджетів. Він зазначає, що на Харківщині Держгеокадастром уже передано 172 тисячі гектарів землі сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність територіальних громад.

У Міністерстві аграрної політики акцентують увагу на тому, що важливими етапами впровадження земельної реформи є децентралізація та дерегуляція.

– Ми почали передачу земель сільськогосподарського призначення у розпорядження ОТГ. Чому ми так концентруємось на децентралізації? Тому що реалізація реального права органів місцевого самоврядування на розпорядження землею – це ресурс для місцевих громад, можливість справляти плату за землю, планувати довгостроковий розвиток громади, залучати нові інвестиції. Разом з прийняттям законопроекту 2194 місцевим громадам, окрім земель сільськогосподарського призначення, будуть також передані лісосмуги, окремі землі оборони та державних підприємств, – наголосив під час презентації дорожньої карти земельної реформи міністр аграрної політики та продовольства України Роман Лещенко.

Він також анонсував скасування найближчим часом кількох дозвільних процедур.

А ще Роман Лещенко повідомив, що зараз правоохоронці розбираються з тим, куди поділися 5 мільйонів гектарів державної землі. За його словами, з 10 мільйонів гектарів державної землі половина була приватизована у нечесний спосіб.

Він також додав, що великі надії покладає на закон про національну інфраструктуру геопросторових даних, який дозволяє сформувати великий портал даних про земельні, водні, лісові ресурси, корисних копалин, про власників землі. Органам місцевого самоврядування буде надана можливість здійснювати просторове планування території громади як у межах, так і за межами населених пунктів.

Урятувати село

Процес передачі земель громадам уже запущений, станом на 1 січня 2021 року, за даними агенції PLEON Talan (вони зводили інформацію Мінагропрому, Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України та Держгеокадастру), 49 з 56 громад Харківщини вже отримали землю з державної у комунальну власність.

Однак як повідомили «Слобідському краї» у комісії з питань аграрної політики, земельних відносин та соціального розвитку села Харківської обласної ради, з передачею земель громадам є деякі проблеми. М’яко кажучи, у створених громадах виникають непорозуміння з регіональним управлінням Держгеокадастру. Депутати на сесіях приймають рішення, які землі громада хоче отримати у першу чергу. А Держгеокадастр виділяє тільки частину земель, або не ту землю, або взагалі нічого не виділяє.

– Так, за законом Держгеокадастр повинен передати землю громадам, але не вказано, в який термін, – зазначає голова обласної комісії з питань аграрної політики Армен Бакманян. – Голови громад звертаються до нас по допомогу, а ми направляємо листи у Держгеокадастр. І в рамках наших повноважень намагаємося вплинути на ситуацію. Останнім часом є зрушення в цьому питанні. Наші завдання зараз, по-перше, щоб громади отримали пріоритетні для себе землі. По-друге, щоб геокадастр передав у їх розпорядження і всі інші землі, на які громади мають право. Паралельно з цим з’ясовуємо спільно з правоохоронцями проблему тіньового ринку обробки землі, незаконної підприємницької діяльності тощо.

У планах комісії – провести моніторинг земель Харківщини, щоб з’ясувати, яка саме площа вільна і може бути передана під приватизацію. У цьому питанні, за словами Армена Бакманяна, громади області готові до співпраці, все впирається в те, наскільки швидко Держгеокадастр передасть їм землі.

Фото: Слобідський край

Ще однією проблемою Харківщини, яка наразі дуже гостро постала, є земля спільної власності. У багатьох селах у спадок від колгоспів залишилися пасовища, сінокоси, сади. Весь цей час селяни, колишні працівники колгоспів, використовували цю землю. У багатьох з них на руках є лише протоколи зборів колгоспу 30-річної давності, де зазначено, що вони мають право на ці ділянки. Мало хто із селян оформлював землю в Держгеокадастрі. А зараз починають з’являтися нові власники ділянок, на яких розташоване, приміром, пасовище. Проте зазвичай раніше цих людей у селі ніхто не бачив.

– До мене як до обласного депутата від Красноградського району надходять масові звернення з цього приводу. І в комісію також схожі звернення надходять. У кожного паю має бути офіційний кадастровий номер. Однак землі колективної власності, які раніше були у колгоспах, люди за якихось причин не оформлювали в Держгеокадастрі. Хтось намагався, але не зміг завершити цю процедуру. І тепер селяни бояться, що взагалі втратять землю. А якщо не буде пасовища, то і корів у людей не буде. А для багатьох селян (це переважно вже літні люди) – це чи не єдине джерело доходу. Так село взагалі може загинути, – наголошує Армен Бакманян.

За словами депутата, такі випадки спостерігаються у різних куточках Харківщини, не тільки у Красноградському районі. Тож він закликає своїх колег приєднатися до порятунку колективної землі, а разом з цим і села.

– Будь-яка людина має право отримати 2 гектари землі. Однак для когось ця процедура доступна, а для когось – ні, – підкреслює голова профільної комісії. – Наразі ми допомагаємо людям зібрати всі необхідні документи. Так, потрібно було ці землі раніше оформити, але люди вже не знають, у які двері стукати, щоб допомогли.
Знову ж таки, за словами Армена Бакманяна, справа впирається в те, що публічна кадастрова карта досі не сформована до кінця. Тож в обласній комісії наполягають на якомога швидшій інвентаризації всіх земель Харківщини.

Будь у курсі

Відповідно до головного земельного закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», з 1 липня 2021 року в країні скасовується дія мораторію на продаж аграрної землі.
Щоправда, перші два з половиною роки діятиме обмеження на продаж – не більше 100 гектарів в одні руки. А з 2024 року одна людина зможе купити вже до 10 тисяч гектарів.
Законом передбачене переважне право орендаря на купівлю. Водночас орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.
З 1 липня 2021-го до 2024 року право на купівлю землі матимуть тільки фізичні особи. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.
Також заборонено продаж державних та комунальних земель.
Чи зможуть іноземці купувати українську землю – це питання має вирішити референдум.
Та незважаючи на результати референдуму, іноземцям все одно буде заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України.

Читайте також: Артур Товмасян: Найбільш гостра проблема Харківської області – стан об’єктів ЖКГ