Форвардний контракт у нерухомості: які є ризики

– По суті це певне договірне зобов’язання виконати юридично значимі дії у майбутньому за певними базовими умовами. Форвардний контракт належить до так званих деривативів (один із видів фінансових інструментів), які використовуються в інвестуванні у різні активи, – пояснив Роман Чумак. – Відповідно до норм податкового законодавства дериватив – це документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. Порядок випуску та обігу деривативів установлюється законодавством.

Таким чином, форвардний контракт – цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Адвокат також зауважив, що базовим активом у випадку продажу квартири в новобудові виступатимуть «майнові права на майбутню квартиру». Однак як правило ринкова вартість квартири і ціна форвардного контракту – відрізняються. Тобто базовий актив не дорівнює фактичній ціні квартири.

Читайте також: Хто за кермом – тому і штрафи: як передати відповідальність за порушення ПДР

Зазвичай забудовник у такій схемі ділить фактичну ціну на дві суми та укладає з покупцем квартири два окремі види договорів: договір купівлі-продажу дериватива (форвардного контракту) та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Ці два договори укладаються одночасно.

Після того, як інвестор у будівництво житла придбав форвардний контракт, він набуває права на купівлю базового активу (майнових прав на квартиру). Після цього форвардний контракт пред’являється до виконання і як наслідок – укладається договір купівлі-продажу майнових прав.

– Часто люди, які купують житло в новобудові, не задумуються над юридичними аспектами схеми придбання житла. Для них першочерговим є підписати якийсь договір. У розумінні клієнта він має підписати договір, за яким сплатить кошти, а взамін після введення будинку в експлуатацію отримає готову квартиру, – зазначив Роман Чумак. – Однак із форвардами все не так просто. Адже фактична вартість квартири складається з двох сум: суми базового активу (майнових прав) та суми за купівлю форвардного контракту. Зобов’язання з передачі житла виникають лише за одним із цих договорів. Відтак після оплати форвардного контракту та передачі його покупцю зобов’язання за цим договором є виконані.

Тобто, за словами адвоката, у випадку проблемної забудови або бажання інвестора повернути кошти сума продажу форвардного контракту не підлягає до повернення. У цьому основний ризик цієї схеми продажу житла.

Інший критичний момент схеми форвардних контрактів полягає в тому, що припускається можливість подвійного продажу однієї і тієї ж квартири, оскільки не існує уніфікованого публічного реєстру базових активів. Таким чином забудовник може укласти два форвардні контракти на одну й ту саму квартиру.