На двох громадах Харківщини «обкатують» нове земельне законодавство

Пісочинська та Роганська громади стали учасницями пілотного проєкту з розробки комплексних планів просторового розвитку своїх територій.

Земельна реформа в поєднанні з децентралізацією має принести чималі дивіденди громадам. Тепер вони стали повноправними розпорядниками землі, завдяки цьому можуть збільшити надходження до своїх бюджетів та підвищити якість життя своїх мешканців. А ще громади отримали нові можливості для залучення внутрішніх і зовнішніх інвесторів на свої території. Однак щоб земля ефективно «запрацювала» на користь громади, потрібно врахувати кожен її сантиметр – відповідно до законодавства розробити комплексні плани просторового розвитку своїх територій.

Всеукраїнський «пілот»

24 липня 2021 року набув чинності Закон № 711-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель». Відповідно до цього документа до 1 січня 2025 року сільські, селищні та міські ради мають забезпечити внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони територій, визначені в містобудівній документації на місцевому рівні; межі територій пам’яток, історико-культурних заповідників, історичних ареалів населених пунктів і зон охорони пам’яток культурної спадщини; обмеження у використанні земель у сфері забудови тощо.

Дві громади Харківщини – Пісочинська та Роганська – стали учасницями пілотного проєкту з розробки комплексних планів просторового розвитку своїх територій. Тобто на цих громадах відпрацюють процес від А до Я, а потім впроваджуватимуть цей кейс в інших громадах України.

Розробкою плану займаються київські фахівці. До речі, для громад їх послуги безкоштовні, бо фінансується «пілот» за Програмою USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО).

За словами керівника напряму земельної реформи Програми Сергія Кубаха, її головними цілями є підтримка громад і розвиток бізнесу в сільській місцевості.

Стосується всіх

Минулого тижня на Харківщині відбулися робочі наради щодо розробки комплексних планів просторового розвитку – у Пісочині 4 серпня та в Рогані 5 серпня.

Голова Пісочинської селищної ради Олег Чернобай переконаний, що комплексний план просторового розвитку насамперед необхідний для жителів громади. За його словами, ще три місяці тому неможливо було приватизувати земельну ділянку, межа якої формально проходить поза населеним пунктом. Проте після змін у законодавстві та з розробленням плану просторового розвитку забезпечується реалізація конституційних прав людини.

Під час робочої наради Олег Чернобай наголосив, що тепер у громаді з’явилася можливість планувати залучення інвестицій, а це, у свою чергу, сприятиме підвищенню якості комфорту життя в Пісочинській ТГ.

‒ Реалізація проєкту надасть великі перспективи для подальшого розвитку громади та залучення додаткових інвестицій. Приємно, що саме наша громада стала однією з двох пілотних громад Харківської області, в яких реалізується даний проєкт, ‒ зазначив Олег Чернобай.

«Пілот» уже дозволив залучити в Пісочинську громаду близько 5 мільйонів гривень інвестицій – саме стільки коштує розробка комплексного плану просторового розвитку.

На робочій зустрічі в Пісочині були присутні не тільки самоврядовці, а й активні жителі громади, профільні спеціалісти структурних підрозділів Харківської ОДА та Харківської РДА, директори закладів і установ громади, представники бізнесу та керівництво проєкту з Києва.

‒ Давайте я поясню всім присутнім, для чого ми сьогодні зібралися. Верховною Радою було внесено зміни до законодавства, був закріплений новий вид землевпорядної та містобудівельної документації – це комплексний план просторового розвитку громад. Керуючись цим планом, громади прийматимуть рішення щодо виділення земельних ділянок, щодо видачі містобудівних умов та обмежень стосовно приватизації земельних ділянок, щодо зміни цільового призначення тощо. Тобто в майбутньому весь розвиток громади залежатиме саме від наявності комплексного плану просторового розвитку. Це новий вид документації, який раніше не розроблявся, ‒ пояснив Пісочинський селищний голова.

Разом з цим він зазначив, що хоч Закон України № 711-IX і набув чинності наприкінці липня, працювати над розробкою комплексного плану просторового розвитку громада почала ще в травні, створювалися робочі групи, приймалися пропозиції жителів Пісочинської ТГ, представників бізнесу тощо.

Стратегія просторового розвитку базується на результатах дослідження існуючого стану територій, враховує зовнішні чинники, що впливають на територію, оцінки її внутрішнього потенціалу, проблем, а також розглядає стратегічні альтернативи. Минулого тижня громадськості було представлено проміжні результати чергового етапу багатомісячної праці робочої групи. Наразі вже проведено комплексну оцінку території громади; сформовано стратегічне бачення розвитку; підготовлені матеріали ландшафтного планування; проаналізовані пропозиції жителів громади та визначені можливості їх реалізації; проаналізовані наявні генеральні плани; розпочата процедура стратегічної екологічної оцінки проєкту комплексного плану громади тощо.

Розробники комплексного плану просторового розвитку наголошують, що він має врахувати інтереси абсолютно всіх.

Також вона пояснила, що саме цей документ у майбутньому стане дозвільним для здійснення забудови. І закликала місцевих інвесторів, які мають земельні ділянки, повідомити робочій групі свої подальші плани. Щоб усі ці моменти були враховані в розробленому документі.

‒ Якщо є сильні внутрішні інвестори, то відповідно і розвиток громади буде абсолютно іншим. Бо людина, яка проживає на території громади, зацікавлена, щоб тут були і дороги, і садочки, і школи тощо, ‒ переконана Катерина Резнікова.

У процесі розробки документа робоча група проєкту вже направила понад 100 запитів у різноманітні установи, підприємства та приватні організації. Щоправда, деякі дані команді ще не вдалося отримати.

‒ Умовно кажучи, ми можемо зараз запроєктувати територію для захоронення якихось промислових відходів, ви будете з великим бюджетом, але навряд з екологічної точки зору ви захочете тут жити. Тож ми маємо знайти баланс між екологією, соціальною сферою та економікою, ‒ зауважила керівниця проєкту.

На деякі питання розробники комплексного плану отримали відповіді під час робочої наради. Так, було уточнено межі окремих населених пунктів громади, перспективи створення природоохоронних територій, перспективи відновлення функціонування санаторію в селищі Рай-Оленівка, обговорено питання щодо перспектив розвитку транспортної інфраструктури громади тощо.

Всі учасники процесу націлені на подальшу продуктивну роботу.

5 серпня аналогічна нарада відбулася в Роганській громаді. Там також було обговорено перспективи розвитку території, заплановано нові транспортні розв’язки та визначено потреби місцевих інвесторів.

Повна інвентаризація

Відкриття ринку землі громади та аграрії Харківської області сприйняли неоднозначно, у багатьох і досі є занепокоєння стосовно земельних питань. Проте експерти переконують, що земельна реформа в поєднанні з децентралізацією створює умови для розвитку територій, зокрема, сільських.

‒ Останні 20 років земельна реформа начебто йшла, але закони не приймалися, було багато міфів навколо реформи. Це створювало в суспільстві напругу, і фактично громадяни побоювалися змін. Тим більше, що такі зміни в історії мали й негативні наслідки. З 1 липня 2021 року ринок землі запустився, і ми бачимо, що ніхто землю не вивозить, ‒ зазначив експерт із земельних питань Сергій Кубах.

Керівник напряму земельної реформи Програми USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО) наголошує, що модель, яка була обрана Україною, не має створити проблем ані для громадян, ані для громад, ані для економіки.

‒ По-перше, українці нарешті отримали повне право власності. По-друге, громади отримали, якщо точніше – повернули, право комунальної власності на всі землі державної власності. Тобто громади стали повноправними розпорядниками землі. Тепер земля, як це передбачено Конституцією, стала матеріальною основою місцевого самоврядування. І, по-третє, із зняттям мораторію у громад з’явилися нові можливості залучити внутрішніх і зовнішніх інвесторів та надати можливості громадянам для ведення бізнесу на своїй землі, ‒ зазначив у коментарі «Слобідському краю» Сергій Кубах. ‒ Зараз ми впроваджуємо в Харківській області пілотний проєкт з тестування всіх процедур щодо планування території, щоб отримати перші в Україні комплексні плани просторового розвитку громад. Потім приклад Пісочинської та Роганської громад буде використаний на всій території України.

Разом з цим експерт зазначив, що близько 80 громад по Україні вже мають якісь елементи просторового планування, геопортали, але не в повному комплексі, що наразі надає законодавство. Так, деякі елементи просторового планування в себе вже впровадила Коломацька громада.

Оскільки основним бюджетоутворюючим фактором у громаді є земля (тут мало великих підприємств, які б могли сплачувати податки), у селищній раді скористалися можливостями децентралізації. Зокрема, громада отримала у власність землі поза межами населених пунктів. Майже 3 тисячі гектарів таких земель громада передала у власність місцевим жителям, що принесло додаткові надходження до бюджету.

‒ Після того як громада отримала у власність землі поза межами населених пунктів, доходи за землю збільшились у два раза, ‒ розповів голова Коломацької селищної ради Володимир Гуртовий.

Проте першим кроком у наведенні ладу в земельних питаннях стала інвентаризація. Це дало можливість виявити на території близько 30‒40 % земель, які були зовсім не оформлені або оформлені неналежним чином.

Потім селищна рада переглянула всі договори оренди і підняла орендну плату з 1–1,5 % до 7 %.

А наприкінці 2018 року, завдяки участі в міжнародному проєкті, громада провела повну інвентаризацію своїх земель. Наразі всі земельні ресурси громади відображаються на онлайн-платформі, яка працює за допомогою геоінформаційних комп’ютерних технологій.

На сьогодні робота із землями на Коломаччині продовжується. Зокрема, з ділянками водного фонду.

‒ Ми робимо інвентаризацію та грошову оцінку й розпочнемо також переглядати договори, які стосуються водного фонду, зокрема оренди ставків. Також усі землі, які не мають господарів, ми стараємося виставляти на аукціон. Шукаємо всі можливості, бо розуміємо, що земля – це основний дохід для громади, ‒ додав селищний голова.

Вікно можливостей

На думку експертів, децентралізація в поєднанні із земельною реформою має принести дивіденди громадам. Коли буде розроблено планування земель, то навіть без підняття ставок середня ТГ зможе отримати додаткові кошти в бюджет, за рахунок яких зможе підвищити рівень життя своїх мешканців.

‒ Кожен громадянин зможе взяти участь у прийнятті планувальних рішень, його голос має бути врахований, він отримає доступ до всієї інформації про землю, як і будь-який інвестор. Тобто це має великий антикорупційний ефект з одного боку, а з іншого – має припинитися незаконне тіньове використання земель, що створює в Україні дірку в економіці, через яку фактично вимиваються кошти, ‒ переконаний Сергій Кубах.

Він зазначив, що зараз відсоток надходжень за землю до бюджетів громад невеликий, тому що в Україні немає розвиненого ринку, ціни формуються фактично виходячи з нормативно-грошової оцінки, яка не базується на ринковій вартості. Проте з часом, на думку експерта, ціна на гектари почне зростати.

‒ Зараз законом передбачено, що найменша ціна, яка може бути ‒ це нормативно-грошова оцінка. Вона дійсно невелика. Наразі в Україні найменша в Європі ціна на землю сільськогосподарського призначення, а з цим ‒ і найменша орендна плата, і найменші податки. Середня ціна земельної ділянки розміром десь 1,8 гектара у країні складає близько 50 тисяч гривень. Досвід інших країн показує, що з часом ціна на землю однозначно зростатиме, а разом з цим ‒ і податки, і надходження від орендної плати, ‒ акцентував увагу Сергій Кубах.

За розрахунками експертів, український гектар значно зросте в ціні, коли на ринок прийдуть юридичні особи. Нагадаємо, до 2024 року купувати і продавати землю площею до 100 гектарів можуть тільки фізичні особи (винятково громадяни України). Тобто наразі ринок ще обмежений. А з 2024 року землю площею до 10 тисяч гектарів зможуть купувати юридичні особи України (засновниками яких є винятково громадяни України).

‒ Очікуємо, що з 2024 року почнеться значне зростання вартості землі. Тому продавати землю зараз я б не радив, бо через кілька років вона у два-три раза підніметься в ціні, ‒ порадив фахівець із земельних відносин.

А от купувати землю українським аграріям саме час. За словами Сергія Кубаха, зараз у них є можливість по нормативно-грошовій оцінці викупити земельну ділянку з відстрочкою на 10 років. Право власності набувається з моменту внесення першого платежу.

‒ Зараз в українських фермерів є унікальна можливість купити ділянку дешевше, ніж винаймати її в оренду. Але через два роки на ринку з’явиться конкуренція, і ціни на землю зростуть, ‒ зазначив експерт.