Експертний огляд: як правильно оцінити вартість нерухомого майна

Рекомендується звертатися до профільного фахівця, який має досвід роботи з такою процедурою, як оцінка вартості нерухомого майна, ціна об’єкта залежатиме від правильності його розрахунків.

Основи оцінки вартості нерухомості

Головний принцип оцінки вартості будь-якого майна - це добровільність угоди між продавцем і покупцем. Якщо покупець готовий заплатити вказану ціну, значить вона відповідає ринковій вартості.

Базові методи оцінки нерухомості:

1. Порівняльний аналіз: цей метод включає в себе збір та аналіз інформації про схожу нерухомість, яка продавалася або здавалася в оренду в недавніх угодах.
2. Витратний метод: визначення вартості нерухомості на основі вартості її відтворення або заміни схожою.
3. Дохідний метод: визначення вартості за допомогою прогнозування майбутніх доходів від використання нерухомості.

Розглянемо кожний з методів детальніше.

Метод порівняльного аналізу

Метод порівняльного аналізу є одним з найбільш поширених підходів до оцінки вартості нерухомого майна. Його основна ідея полягає в порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими схожими об'єктами, продажі яких відбулись недавно.

Ось основні етапи цього методу:

• Вибір порівняних об'єктів: оцінювач вибирає групу об'єктів нерухомості, які максимально схожі на оцінюваний об'єкт. Вони повинні бути схожими у відношенні до розташування, площі, дизайну, стану та інших важливих характеристик.
• Збір даних: оцінювач збирає інформацію про продажі вибраних об'єктів. Важливою є не тільки вартість продажу, але й умови продажу, як оформлення угоди, час продажу, є важливими.
• Аналіз даних: на цьому етапі проводиться аналіз зібраної інформації. Оцінюються схожість і розбіжності між оцінюваним об'єктом і об'єктами для порівняння. 
• Встановлення вартості: на основі аналізу визначається ринкова вартість оцінюваної нерухомості. Вона може залежати від різних факторів, таких як ринкові умови, вартість подібних об'єктів і додаткових умов угоди. 

Витратний метод

Витратний метод оцінки вартості нерухомості починається з визначення вартості заміни об'єкту нерухомості. Це означає, що визначається, скільки коштує збудувати такий же об'єкт від початку, враховуючи всі витрати на придбання землі, матеріалів, роботи та інші витрати, пов'язані з будівництвом.

Витратний метод є найбільш доречним для оцінки нерухомості, яка знаходиться в поганому стані, а також для оцінки унікальної або спеціалізованої нерухомості, для якої немає відповідних порівнянних об'єктів на ринку.

Метод доходів 

Метод доходів, який також називається вирахуванням орендних платежів, базується на принципі, що вартість нерухомості може бути визначена як сукупність майбутніх доходів, які може принести ця власність.

Метод доходів найчастіше використовується для оцінки комерційної нерухомості, такої як офісні будівлі, торгові центри, готелі, так як прибуток є ключовим фактором в цьому секторі ринку. Цей метод також може бути ефективним для оцінки багатоквартирних будинків або орендного житла, якщо вони працюють як джерело доходу для власника. 

Вибір методу оцінки вартості нерухомості залежить від багатьох чинників, включаючи тип нерухомості, її стан, ринкові умови та ін. Залежно від обставин, професійний оцінювач може використовувати один або кілька методів для визначення найбільш точної вартості. Ознайомтесь докладніше, якщо вам потрібні послуги з оцінки майна: https://pareto.com.ua/ua/ocinka-majna/.