Житло по-болгарському: як у ЄС сплачують за квадратні метри

Юлії Станчевій 35 років. Вона народилася в Харкові, а в Болгарію переїхала в 1998 році, коли батька відправили туди на дипломатичну роботу. Там закінчила школу і виш – Національну Академію Театрального і Фільмового Мистецтва, за фахом «Мода і дизайн». Потім батьки повернулися до Харкова. А Юлія в Болгарії змінила кілька робіт і навіть видів діяльності, також поверталася до Харкова, але у 2015 році осіла в Софії. Живе у двокімнатній квартирі, купленій ще батьком, із сином Маріком, чоловіком і двійкою папуг. Нерухомістю займається з 2016 року. Надихнув її на це високий попит на житло та будівельний бум, що почався в Болгарії останні кілька років: тільки за другий квартал 2017-го і тільки в Софії було укладено 7441 угода з оренди та купівлі-продажу нерухомості. Одна з причин цього буму – різке збільшення кількості іноземців, причому не тільки й не стільки росіян і українців, скільки європейців: найбільші компанії світу відкривають тут свої офіси, представництва, переносять сюди заводи: у Болгарії робоча сила дешевша, ніж у Німеччині чи Франції; до того ж, Болгарія – своєрідне перехрестя між Заходом і Сходом, та й податки тут відносно низькі – 10 %. До того ж, будівельний бум у Болгарії заохочують: банки надають дешеві кредити для купівлі житла: 3,5–3,7 %, надаючи розстрочку на 10–20 років. Ріелторів у Болгарії називають брокерами – але Юлія не надто любить це слово: тут у нього не завжди вкладають позитивний сенс. Цю роботу Юлія вибрала насамперед тому, що вона давала можливість самій регулювати зайнятість і графік роботи; з маленькою дитиною це була необхідність. Є і зворотна сторона медалі – неробочого часу не існує: можна на огляд їхати і ввечері, і у вихідні. Звичайно, є певний ризик: можна витратити на клієнта місяць, а він нічого не купить, але виручає досвід: якщо в місяць є 1–2 угоди продажу, і плюс кілька договорів оренди – це вже дає можливість нормального доходу.

Болгари вже доволі давно перейняли європейську традицію – молодь, як тільки закінчить школу, прагне жити окремо. Зустріти тут сім’ї, де разом живуть три покоління, практично неможливо. Крім того, молодь у пошуках заробітку їде з маленьких містечок у столицю. Тому питання оренди для молоді дуже актуальне. У принципі, орендувати квартиру для більшості реально, якщо є робота. Мінімальний дохід у Болгарії – 400 євро (14 000 грн) , середня зарплата – 500–600 євро (17 500- 21 000 грн) , а однокімнатну квартиру в Софії зараз можна зняти, залежно від району, стану та інших чинників, за 180–200–250 євро ( відповідно 6 300-7 000-8 750 грн) Дуже часто студенти (а вони, як правило, підробляють) або молоді люди з невеликою зарплатою об’єднуються і орендують, припустимо, трикімнатну квартиру на трьох. На відміну від поширеної в Україні «дикої» оренди – без будь-якого договору – в Болгарії 95 % власників житла укладають договір. Його умови не особливо відрізняються від українських. Зазвичай він укладається на рік, у ньому вказується орендна плата й депозит – свого роду страхова сума, що дорівнює місячній (або, якщо є дитина або тварина, двомісячній) квартирній платі. З депозиту покривається збиток, якщо господар квартири його поніс. Якщо все в порядку, то депозит може бути або використаний як плата за останній місяць, або повертається орендарю. Ще одна особливість: у Болгарії всі комунальні платежі платить не господар, а мешканець, причому туди входить навіть оплата за прибирання під’їзду та обслуговування ліфта. Якщо раптом господар каже, що він буде сам платити «комуналку», людей це насторожує: значить, там щось не так. Таким чином, сума за оренду 1-кімнатної квартири в Софії зростає ще десь на 50 євро (1 750 грн) на комунальні платежі, і в середньому на оплату орендованого житла йде близько 40 % зарплати однієї людини. 

Почати варто з того, що такого поняття, як субсидія за квартиру, в Болгарії немає. Є пільги, наприклад, для матерів-одиначок та інших соціально незахищених верств населення, але це швидше виняток, ніж правило, і домогтися їх доволі складно. З усіх комунальних платежів у Болгарії найдорожча електрика. Централізованого підведення газу в нас немає, газ тільки в балонах, тому пічки майже всі – електричні. У нас існує денний і нічний тариф для електролічильників; нічний – дешевше, і багато хто цим користується: включають пральну та посудомийну машину після десятої вечора. Ще людина сама може вибрати постачальника електроенергії – їх багато, ціни в них різняться, і теж можна трохи заощадити. Опалення в нас теж дороге, але, оскільки Болгарія – країна південна, люди від нього масово відмовляються, встановлюють інверторні обігрівачі або кондиціонери і гріються самі, економлячи таким чином. Удень, коли вдома немає нікого – вимикають опалення взагалі. Узимку не опалюють якусь з кімнат, особливо пенсіонери. У нових будинках зараз десь підводять централізоване опалення, десь – установлюють у квартирах газові котли (зими в Болгарії стають холоднішими останні роки). Але більш холодні – це не так, як звичайна зима в Харкові: якщо тут уночі –17 – це вже стихійне лихо; правда, з кожним роком таке буває дедалі частіше й довше. У Софії взимку зазвичай уночі буває в середньому –5, удень – +3.До речі, цікавий факт: частина квартплати в багатоквартирних будинках (за прибирання під’їзду, під’їзне освітлення, ремонт загальної території, обслуговування ліфтів тощо) збирає старший по під’їзду – касир. Я – такий касир: збираю гроші з 10 квартир. І немає такого, щоб хтось не здав!

Оскільки кредити на покупку житла дешеві, люди з доходом трохи вище середнього можуть собі це дозволити. Зарплата при цьому має складати мінімум 750–800 євро (26 250 – 28 000 грн) на місяць, інакше банк не дасть кредит. Програм молодіжного або пільгового кредитування в Болгарії немає, але це й не потрібно, оскільки кредит і так дешевий. У принципі стандартна сім’я (чоловік, дружина й одна дитина) до 35–40 років цілком можуть дозволити собі купити квартиру за умови, що після вишу вони пішли працювати і їх кар’єра складалася успішно – тобто вони просувалися по службі. До речі, роботи з вельми пристойною зарплатою в Софії зараз предостатньо, філії великих західних фірм, що масово відкриваються, вимагають кваліфікованих робочих рук, а їх катастрофічно не вистачає: після входження в Євросоюз болгари почали масово виїжджати на заробітки. Багато болгар їдуть до Німеччини – вони, як правило, там і залишаються. Але в основному болгари (як правило, з провінції) працюють на будівництві в Лондоні, у скандинавських країнах; найбільша «діаспора» болгар в Іспанії. Ті, хто повернувся із заробітків, часто вкладають гроші в купівлю житла. Поширений бізнес: купити «вторинку» в Софії, зробити своїми силами пристойний ремонт, здавати й таким чином отримувати додатковий, доволі пристойний дохід. Ціни на житлову площу зараз штучно завищені: середня ціна квадратного метра по Софії – 1000–1100 євро ( 35 000 – 385 000 грн). Однокімнатна квартира, таким чином, може коштувати від 35 до 50 тисяч євро ( 1 225 000 – 1 750 000 грн). При цьому у площу входять, за болгарськими правилами, не тільки периметр, а й площа, яку займають стіни (і внутрішньоквартирні, і зовнішні) і навіть – частина сходової клітки, тобто загальна площа може становити 46 кв. м, а фактично – 33–34 кв. м.